Extra tijd voor aanpassing statuten appartementen in mede-eigendom

De nieuwe wet op de mede-eigendom of appartementswet is al sinds 1 september 2010 in werking. In veel appartementsgebouwen waar één van de mede-eigenaars als syndicus optreedt, weten ze nog altijd niet hoe ze de nieuwe verplichtingen moeten toepassen. De wetgever komt die mede-eigenaars tegemoet. De aanpassing van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement aan de nieuwe wet wordt opnieuw uitgesteld. De nieuwe datum wordt nu 1 september 2014 in plaats van 1 september 2013.

Wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010

Om de werking van appartementen transparanter te maken, kwam er in 2010 een nieuwe wet op de mede-eigendom. Die wet is van toepassing op naar schatting 1.200.000 eigendommen. Heel wat regels komen uit het vennootschapsrecht. De algemene vergadering wordt voortaan voorgezeten door een mede-eigenaar (en niet langer door de syndicus). Zijn (schriftelijk) mandaat stopt na 3 jaar (vroeger 5 jaar) maar kan worden hernieuwd. De algemene vergadering beslist daarover. Bij grotere verenigingen (20 kavels of meer) is nu de vorming van “deelverenigingen” mogelijk die aparte vergaderingen kunnen organiseren. Elke mede-eigendom van 20 kavels of meer (garages en parkeerplaatsen niet meegeteld) is bovendien verplicht een “raad van mede-eigendom” op te richten. Die raad vervangt de raad van beheer en controleert de syndicus. Elke mede-eigendom moet jaarlijks ook een “commissaris van de rekeningen” aanduiden. Hij zal toezicht houden op de rekeningen en de boekhouding van de syndicus.

De nieuwe regels van de appartementswet van 2 juni 2010 moeten worden overgenomen in de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement van elk appartementsgebouw. Deze drie documenten vormen de statuten van het gebouw. De aanpassing van de statuten is een taak voor de syndicus. In de meeste appartementsgebouwen waar één van de mede-eigenaars als syndicus optreedt, weten ze echter niet hoe ze de verplichtingen moeten toepassen of zijn ze zelfs niet op de hoogte van de nieuwe verplichtingen. Een ander pijnpunt is de onduidelijkheid of de coördinatie al dan niet notarieel moet gebeuren.

Aanpassing statuten: notarieel of onderhands?

De basisakte met de juridische opdeling van het gebouw in privatieve en gemeenschappelijke delen en de bepaling van elk privatief aandeel in de gemeenschappelijke delen, kan alleen worden gewijzigd door een authentieke akte. Dit vereist een tussenkomst van de notaris. De kosten lopen dan al gauw op door de honorariumkosten, registratierechten, e.d.
Aanpassingen aan het reglement van mede-eigendom kunnen dan weer gebeuren met een onderhandse akte en vereisen geen tussenkomst van een notaris. De syndicus kan het reglement aanpassen en laten goedkeuren door de algemene vergadering. Een notaris kan de aanpassingen eventueel wel bekrachtigen.
Het reglement van orde of het huishoudelijk reglement met de interne afspraken van het gebouw kan de syndicus zelf opstellen of aanpassen en laten goedkeuren door de algemene vergadering.
Let op. De nieuwe wet voert ook een coördinatieplicht van de statuten in, zoals voor de statuten van een vennootschap. De coördinatieplicht is een persoonlijke, wettelijke verplichting voor de syndicus.

Timing

De aangepaste gecoördineerde versie van de statuten zijn belangrijk voor alle mede-eigenaars. De algemene vergadering moet die dan ook goedkeuren met een volstrekte meerderheid. De mede-eigenaars moeten elk jaar minstens één algemene vergadering houden binnen een vaste periode (bv. altijd tussen 1 en 15 mei), en wanneer er dringend in het belang van de mede-eigendom moet worden beslist.
De deadline voor de aanpassingen werd in 2011 al met 2 jaar uitgesteld en lag op 1 september 2013. Nu komt er een nieuw uitstel tot 1 september 2014. Het verschuiven van de deadline wordt wel pas definitief na publicatie van de wetswijziging in het Belgisch Staatsblad.

Nieuws

Weldra is het zover: de jaarlijkse nationale invuloefening. Hoewel veel posten al vooraf ingevuld zijn, blijft het toch een moeilijke opdracht. Fiscale regelingen worden afgeschaft, maar blijven doorlopen voor het verleden; er komen nieuwigheden bij en dat alles maakt de aangifte elk jaar ingewikkelder. Waar moet u dit jaar op letten?

Salariswagens kennen een bijzonder belastingstelsel op het vlak van btw. Een bijzonder ingewikkeld stelsel bovendien. Toen Covid-19 onze manier van werken overhoop haalde, kende de fiscus toleranties toe. Die worden in 2022 teruggedraaid, maar om dat mogelijk te maken, is een nieuwe tolerantie nodig.

Wie samen met een andere persoon eigenaar is van een onroerend goed kan een einde maken aan die mede-eigendom door uit onverdeeldheid te treden. Het verdeeldrecht bedraagt, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed, 2,5% in Vlaanderen of 1% in de beide andere gewesten. Bent u echter mede-eigenaar, samen met uw eigen vennootschap, dan betaalt u een verkooprecht van 12% of 12,5%. Waarom is dat?