De woning waarin u slechts fiscaal woont

Een “eigen woning” is de woning die u zelf betrekt als gezinswoning. Het onroerend inkomen van zo’n eigen woning (het kadastraal inkomen) is vrijgesteld in de personenbelasting. Als u de woning niet zelf betrekt dan heeft u die vrijstelling niet. Daar bestaat een uitzondering op, die wettelijk niet meer bestaat, maar in de praktijk nog wel wordt toegepast… zij het niet altijd.

De belasting op uw woning

Elk onroerend goed – gebouwen, gronden en soms ook materieel – heeft een kadastraal inkomen. Als u een gebouw heeft, dan betaalt u op het (geïndexeerde) kadastraal inkomen van dat gebouw, onroerende voorheffing. De opbrengst daarvan gaat naar de gewesten, de gemeenten en de provincies. Het zijn de gewesten die de spelregels van die belasting bepalen, maar elk van de drie gewesten voorziet in een vrijstelling onroerende voorheffing voor de woning die u zelf betrekt.

Naast de onroerende voorheffing betaalt u ook personenbelasting op het onroerend inkomen. Verhuurt u het gebouw aan iemand die het voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan bent u belastbaar op de netto-huur. Verhuurt u aan een privé-persoon of verhuurt u niet, dan bent u belastbaar op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Maar gebruikt u het gebouw als een eigen woning, dan geniet u van een vrijstelling van personenbelasting. Dat is de enige uitzondering.

Eigen woning of niet

Op zich is het niet zo moeilijk om te bepalen wat een eigen woning is, en wat niet: in een “eigen woning” woont u zelf. Woont u er niet zelf in, dan is het geen eigen woning; zelfs niet als het uw enige woning is.

Vóór de Zesde Staatshervorming was de personenbelasting op de onroerende inkomsten een federale aangelegenheid. De wet voorzag toen in een uitzondering op de regel dat u de woning zelf moet bewonen: als u de woning om sociale redenen of beroepsredenen niet zelf kon bewonen, werd die woning nog steeds als uw eigen woning beschouwd. Als u bijvoorbeeld een eigen woning had, maar uw werkgever bood u een woning aan korter bij uw werk, bleef de eerste woning nog steeds uw eigen woning, niettegenstaande u er niet woonde en niettegenstaande u ze misschien zelfs verhuurde.

In 2014 werden de gewesten bevoegd voor de fiscaliteit rond de eigen woning. Dat leidde onder meer leidde tot verschillende fiscale regels voor de woningkredieten in de drie gewesten. De federale regering bleef echter bevoegd voor de andere woningen. Daardoor kan u wel nog een belastingvermindering genieten voor de lening voor uw tweede woning, maar niet meer voor uw eerste woning in Vlaanderen.

Bij de bevoegdheidsoverdracht van het federale naar het gewestelijke niveau werd de uitzondering op de woonplicht in de eigen woning afgeschaft. Dat betekende dus dat als u in de woning woonde, u een belastingvrijstelling genoot, die u werd toegestaan door het gewest; als u niet in de woning woonde – ook om sociale of beroepsredenen – u de vrijstelling kwijt was en u federale belastingen moest betalen.

Maar dat voelde in veel gevallen als onrechtvaardig aan: denk bijvoorbeeld aan de situatie van een moeder die beter af is in een rustoord, terwijl haar ouderlijke woning wordt verhuurd… Dat is een typisch voorbeeld van een sociale reden om de woning niet zelf te bewonen. Om dat te verhelpen besliste de toenmalige minister van Financiën dat – bij wijze van administratieve tolerantie – er niets zou veranderen aan de bestaande situatie.

Een administratieve tolerantie contra legem

Een tolerantie werkt maar goed zolang de administratie ze toepast. Maar wat gebeurt er als de administratie de tolerantie niet langer toestaat, zonder veel uitleg? Wellicht hadden enkele Antwerpse belastingambtenaren de interne richtlijnen niet goed gelezen, want in 2 aparte zaken moest de belastingplichtige naar de Antwerpse rechtbank stappen om de toepassing van de tolerantie te vragen.

In het ene geval besloot een man dichter bij zijn dochter te gaan wonen om zijn kleinkinderen meer te zien. Zijn eigen woning stelde hij ter beschikking van zijn zoon. In het andere geval betrof het een alleenstaande dame die bij haar eigen zoon ging inwonen in de woning naast die van haar. De woning van de moeder werd verhuurd aan een vennootschap.

Het is niet precies duidelijk waarom de belastingadministratie de administratieve tolerantie niet wilde toepassen. Vond zij de aangehaalde redenen niet ‘sociaal’ genoeg? Of ging het om overijverige ambtenaren die de wet het hoogste goed vonden?

De rechter is gebonden door de wet

Hoe lovenswaardig de administratieve tolerantie ook mag zijn, zij vindt geen enkele steun in de wet. Integendeel: de Grondwet bepaalt zelfs dat belastingvrijstellingen maar kunnen toegestaan worden door een wet. Het Hof van beroep van Antwerpen was dus wel verplicht om het verzoek in beide gevallen af te wijzen. Het Hof moest daarbij zelfs niet nagaan of de situatie als een sociale reden kon aangehaald worden: de vrijstelling bestaat gewoon niet meer.

In dit soort situaties wordt wel eens een beroep gedaan op het principe van ‘het gewettigde vertrouwen’: als de belastingadministratie een bepaalde regel altijd op eenzelfde manier toepast, mag de belastingplichtige ervan uitgaan dat de fiscus die regel ook de volgende keer zo zal toepassen.

Maar het Hof van Cassatie was daar enkele jaren geleden redelijk streng voor. Het hof stelde dat dit principe de toepassing van de wet niet opzij kan zetten: argumenteren dat de administratie zelf onderrichtingen heeft om de vrijstelling op de eigen woning toe te passen in geval van sociale redenen, ook na 2014, heeft bijgevolg weinig kans op slagen.

Ook de minister is gebonden door de wet… nee?

De minister werd onlangs ondervraagd over deze situatie, waarbij er uitdrukkelijk verwezen werd naar de uitspraken van het Antwerpse Hof van Beroep. Maar blijkbaar maalt de administratieve molen erg traag: de minister antwoordde dat zijn administratie geen weet heeft van ‘verschillende toepassingen van [de administratieve tolerantie], noch van onenigheid hierover binnen de rechtspraak’. Hij voegde er nog aan toe dat de tolerantie gewoon verder wordt toegepast.

Nieuws

Weldra is het zover: de jaarlijkse nationale invuloefening. Hoewel veel posten al vooraf ingevuld zijn, blijft het toch een moeilijke opdracht. Fiscale regelingen worden afgeschaft, maar blijven doorlopen voor het verleden; er komen nieuwigheden bij en dat alles maakt de aangifte elk jaar ingewikkelder. Waar moet u dit jaar op letten?

Salariswagens kennen een bijzonder belastingstelsel op het vlak van btw. Een bijzonder ingewikkeld stelsel bovendien. Toen Covid-19 onze manier van werken overhoop haalde, kende de fiscus toleranties toe. Die worden in 2022 teruggedraaid, maar om dat mogelijk te maken, is een nieuwe tolerantie nodig.

Wie samen met een andere persoon eigenaar is van een onroerend goed kan een einde maken aan die mede-eigendom door uit onverdeeldheid te treden. Het verdeeldrecht bedraagt, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed, 2,5% in Vlaanderen of 1% in de beide andere gewesten. Bent u echter mede-eigenaar, samen met uw eigen vennootschap, dan betaalt u een verkooprecht van 12% of 12,5%. Waarom is dat?