Huur van een onroerend goed voor professioneel gebruik: zes fiscale aandachtspunten

Als u een onroerend goed huurt om er uw beroepsactiviteit in uit te oefenen, kan u deze kosten aftrekken. Het gaat zowel om de huurprijs, als om eventuele andere huurlasten die u moet dragen. Graag wijzen wij u op enkele fiscale aandachtspunten die u niet uit het oog mag verliezen.

Regel: huurprijs en huurlasten zijn aftrekbaar

De uitgaven die u doet voor de huur van een onroerende goed dat u (gedeeltelijk) gebruikt voor uw professionele activiteit, zijn aftrekbaar als beroepskosten. Deze uitgaven omvatten zowel de huurprijs als de huurlasten. 

De huur(prijs) is het bedrag dat effectief aan de verhuurder wordt betaald in uitvoering van het huurcontract. Het maakt niet uit of de overeenkomst schriftelijk of mondeling is. De huurlasten zijn alle andere vaste of veranderlijke kosten die in feite voor de verhuurder zijn, maar door hem ten laste van zijn huurder worden gelegd, bv. de onroerende voorheffing, herstellingskosten.

Nota Bene: ook de andere kosten i.v.m. de bedrijfsruimten, zoals verwarming, verlichting, onderhoud, herstellingen zijn aftrekbaar.

Aandachtspunt 1: slechts een deel van het goed wordt voor beroepswerkzaamheid gebruikt, kosten slechts gedeeltelijk aftrekbaar

Het kan natuurlijk dat u een groot pand huurt, dat u deels professioneel en deels privé gebruikt. Het spreekt vanzelf dat de huurkosten voor het privégedeelte, niet aftrekbaar zijn. Dat zijn slechts privékosten, ze hebben geen beroepskarakter.

Om te weten welke kosten aftrekbaar zijn, moet dus eerst worden vastgesteld welk gedeelte beroepsmatig wordt gebruikt. De verdeling privé/professioneel in de huurovereenkomst is op zich onvoldoende bewijs. De administratie moet met het geheel van de feitelijke omstandigheden rekening houden. Het beroepsgedeelte omvat bv. niet enkel het kantoor en de wachtruimte, maar ook de traphal of inkomhal die de klanten moeten gebruiken om toegang te krijgen tot de beroepslokalen.

Aandachtspunt 2: formaliteiten

Als u de huurkosten wil aftrekken, moet u in uw aangifte in de personenbelasting een bijlage toevoegen. U moet de volgende gegevens aan de fiscus melden:

de ligging van het goed;

de aard (werkplaats, bureau);

de naam en het volledig adres van de eigenaar;

het totaalbedrag van de tijdens het aanslagjaar betaalde huurprijs en huurlasten;

als het gemengd (privé/professioneel) wordt gebruikt:  de uitsplitsing van de kosten in een privégedeelte en een beroepsgedeelte.

Aandachtspunt 3: pand huren van de bedrijfsleider of zaakvoerder

Als u een vennootschap heeft, kan u als zaakvoerder een pand waar u eigenaar van bent, aan uw vennootschap verhuren. Dat is perfect toegelaten. U mag dan wel geen te hoge huurprijs vragen. Als u de drempel van de normale huur overschrijdt, wordt een deel van de huur geherkwalificeerd en bij u als bedrijfsleidersbezoldiging belast.

De fiscale wetgever heeft een formule opgesteld om te berekenen of de huurprijs nog aanvaardbaar is: 5/3 × het gerevaloriseerde KI. Het deel van de huurprijs dat deze drempel overschrijdt, is dan loon.

Aandachtspunt 4: huur betaald aan de echtgenoot

U kan ook een onroerend goed huren van uw echtgenoot. Ook dan mag u de huurprijs en de huurlasten als kosten aftrekken. De administratie eist dan wel dat de volgende voorwaarden worden nageleefd:

de betaling van een huur moet in rechte verantwoord zijn;

de huur moet werkelijk betaald worden;

de verhurende echtgenoot mag geen mede-exploitant zijn van de beroepsactiviteit;

de verhurende echtgenoot moet eigenaar zijn van het verhuurde pand.

Aandachtspunt 5: kiezen voor huur of koop van het onroerend goed

U kan er natuurlijk ook voor kiezen om een onroerend goed te kopen in plaats van te huren. Ook dan kan u kosten aftrekken. Dat kan natuurlijk niet in één keer, noch kan u het KI of de huurwaarde aftrekken. Wel mag u het gebouw afschrijven over de normale gebruiksduur (en dus elk jaar een stukje aftrekken): de afschrijvingsperiode van een onroerend goed duurt in principe 33 jaar (3 %), maar nijverheidsgebouwen kunnen op 20 jaar worden afgeschreven (5 %). De prijs van de grond is niet afschrijfbaar.

Aandachtspunt 6: hogere belasting voor verhuurder

Let er wel op dat uw huurcontract professioneel gebruik van het gehuurde goed toelaat. De verhuurder zal immers zwaarder belast worden op een huurder die het goed beroepsmatig gebruikt, dan op een particuliere huurder die het goed privé gebruikt.
Voor verhuur aan een particulier bedraagt het belastbaar inkomen: kadastraal inkomen verhoogd met 40 %. Als het pand beroepsmatig gebruikt wordt, bedraagt het belastbaar inkomen het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen, verminderd met forfaitaire aftrek van 40 %.

Nieuws

Weldra is het zover: de jaarlijkse nationale invuloefening. Hoewel veel posten al vooraf ingevuld zijn, blijft het toch een moeilijke opdracht. Fiscale regelingen worden afgeschaft, maar blijven doorlopen voor het verleden; er komen nieuwigheden bij en dat alles maakt de aangifte elk jaar ingewikkelder. Waar moet u dit jaar op letten?

Salariswagens kennen een bijzonder belastingstelsel op het vlak van btw. Een bijzonder ingewikkeld stelsel bovendien. Toen Covid-19 onze manier van werken overhoop haalde, kende de fiscus toleranties toe. Die worden in 2022 teruggedraaid, maar om dat mogelijk te maken, is een nieuwe tolerantie nodig.

Wie samen met een andere persoon eigenaar is van een onroerend goed kan een einde maken aan die mede-eigendom door uit onverdeeldheid te treden. Het verdeeldrecht bedraagt, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed, 2,5% in Vlaanderen of 1% in de beide andere gewesten. Bent u echter mede-eigenaar, samen met uw eigen vennootschap, dan betaalt u een verkooprecht van 12% of 12,5%. Waarom is dat?