Een tweede verblijf in het buitenland (1): Italië

Een vakantiehuisje in een zonnig oord: het is voor velen een droom. Denkt u eraan deze droom eindelijk eens waar te maken? Zorg dan dat u goed geïnformeerd bent. Anders zou die mooie droom wel eens een fiscale nachtmerrie kunnen worden. In een reeks bijdragen zullen wij u verschillende praktische fiscale tips geven, waar u rekening mee moet houden als u uw zinnen heeft gezet op een tweede verblijf in het buitenland. In deze eerste bijdrage nemen we Italië onder de loep.

Een Italiaans buitenverblijf kopen

Bij de aankoop van onroerend goed is er registratierecht of btw verschuldigd.

Registratierechten

Normaalgezien zijn er bij de verkoop van onroerend goed registratierechten verschuldigd, zoals dat ook in België het geval is. Sinds 1 januari 2014 bedraagt het tarief 10 %. Naast dit evenredige recht, zijn er nog twee 'vaste rechten' van elk 50 EUR verschuldigd: (1)  hypotheekrechten voor de opname van de verkoop in de openbare registers  en (2) een kadastrale belasting.

Het tarief  van 10 % wordt toegepast op de 'kadastrale  waarde' van het onroerend goed en niet op de marktwaarde. Dit is interessant omdat die kadastrale waarde meestal lager ligt dan de marktwaarde. Deze 'heffingsgrondslag' geldt enkel voor verkopen tussen een particuliere koper en een privéverkoper. (De verkoper mag een ondernemer zijn zolang de koop niet onder de btw valt). Enkel de verkoop van een gebouw bestemd voor bewoning komt in aanmerking. De werkelijke prijs van het pand moet in de notariële akte worden vermeld.

Voorbeeld 1

De familie Vandenbossche koopt een vakantiehuisje in Toscane van de heer Trenti. Beide handelen hierbij als particulier. De kadastrale waarde van het huisje is 90.000 EUR. De marktwaarde is 115.000 EUR. De familie Vandenbossche betaalt 9.100 EUR registratierechten: 10 % van 90.000 + 50 vast recht opname in de registers + 50 EUR kadastrale belasting.

Enkel aan btw onderworpen als...

Enkel de verkoop van een nieuw of gerenoveerd  gebouw door een bouwpromotor is aan btw onderworpen (in plaats van aan registratierechten). Het begrip 'nieuw gebouw' wordt in Italië anders ingevuld dan in de Belgische wetgeving. Volgens de toepasselijke Italiaanse regels is een gebouw 'nieuw' tot vijf jaar na de beëindiging van de bouwwerken. Het btw-tarief varieert van 10 % voor bescheiden woningen en sommige gerenoveerde woningen tot 22 % voor luxewoningen. Ter volledigheid voegen we nog toe dat de aankoop van een hoofdverblijfplaats (waar tweede verblijven per definitie niet aan beantwoorden) slechts aan 4 % btw onderworpen is in Italië.

Bovenop de btw, moet er ook nog verschillende andere rechten worden voldaan. Dit zijn evenwel allemaal vaste rechten: 200 EUR registratierechten + 200 EUR hypotheekrechten + 200 EUR kadastrale belasting.

 Een Italiaanse buitenverblijf bezitten

Als u een Italiaanse zomerhuis bezit, maar dit niet verhuurt, bent u geen personenbelasting verschuldigd. Toch wordt wie enkel een woning bezit, ook aan een belasting onderworpen. Meerbepaald aan een jaarlijkse lokale onroerendgoedbelasting.  Het basistarief van deze onroerendgoedbelasting bedraagt voor tweede verblijven 0,76 %  van 160 maal de kadastrale huurwaarde (sommige gemeenten staan evenwel kortingen toe).

Voorbeeld 2

De kadastrale huurwaarde van de vakantiewoning van de familie Vandenbossche wordt door de Italiaanse belastingadministratie bepaald op 2.750 EUR. Het Toscaanse dorpje waar het huisje ligt, geeft geen korting. Zij betalen jaarlijks: 0,76 % × 2.750 × 160 = 3.344 EUR.

Een Italiaans buitenverblijf verhuren

Een verhuurde vakantiewoning levert wel belastbare inkomsten op. Deze inkomsten worden opgeteld bij uw eventuele andere Italiaanse inkomsten en aan de progressieve inkomstenbelasting onderworpen. De tarieven lopen van 23 % (inkomsten tot 15.000 EUR) tot 43 % (inkomsten boven 75.000 EUR).

De belasting op de onroerende inkomsten wordt berekend op het hoogste van deze twee bedragen:

de kadastrale waarde, die door de administratie wordt bepaald op basis van een analyse van gelijkaardige eigendommen; OF

95 % van de werkelijk ontvangen huuropbrengsten, waarbij de andere 5 % een forfait is voor de onderhoudskosten van de woning.

Daar bovenop kunnen er ook nog regionale en lokale belastingen worden opgelegd. 

Ten slotte moet u bij het sluiten van een huurovereenkomst ook nog rekening houden met de indirecte belastingen. Als u het goed privé verhuurt, is dat in principe een registratierecht van 2 % van de jaarlijkse huur, met een minimum van 67 EUR.

Een Italiaans buitenverblijf verkopen

Meerwaarden op onroerende goederen zijn in Italië belastbaar als het onroerend goed binnen de vijf jaar na de aankoop weer wordt verkocht. De (eventuele) meerwaarde wordt als een divers inkomen belast.

Een Italiaans buitenverblijf erven

Alle goederen van Belgische rijksinwoners zijn in principe aan de Belgische successierechten onderworpen, waar die goederen zich ook bevinden. Dus ook uw Italiaanse buitenverblijf. Het kan echter zijn dat ook Italië meent successierechten te mogen heffen op basis van haar interne wetgeving, omdat het onroerend goed in Italië gelegen is. Dan loopt u het risico tweemaal successierechten te betalen: eenmaal in België en eenmaal in Italië. Hier bestaat gelukkig een oplossing voor:  als u in Italië  successierechten heeft betaald (over het daar gelegen onroerend goed), mag u die in mindering brengen van de in België verschuldigde successierechten. Bovendien kent ook het Italiaans successierecht heel wat vrijstellingen.

Andere regels...

Vergeet niet dat u ook de andere lokale wetgeving van uw favoriete vakantieland zal moeten naleven, o.a. aanvragen van bouwvergunningen, voldoen van allerhande formaliteiten,...

Nota bene

De regels hieronder gelden voor wie privé een tweede verblijf koopt in Italië. Als u andere plannen heeft (bv.  u wil permanent naar Italië verhuizen; of via een vennootschap uw vakantiewoning commercieel gaan uitbaten), moet u met andere regels rekening houden.

U merkt dat het kopen of bezitten van een tweede woning in het buitenland heel wat fiscale en juridische gevolgen met zich meebrengt. Dit artikel zet kort de belangrijkste aspecten uiteen, en kan u op weg helpen naar uw zuiderse droomhuis. Maar bezint eer ge begint. Voor u overgaat tot concrete investeringen, raden wij u wel aan om uw plannen in detail met uw fiscale specialist te bespreken.

Nieuws

Wie zijn (uit de hand gelopen) hobby in een zelfstandige activiteit omzet om de verliezen ervan te kunnen aftrekken van andere inkomsten, moet uitkijken. Via datamining haalt de fiscus ondernemingen die permanent verlies lijden eruit en wordt, na controle, het verlies van de activiteit op nul gezet. Nu zet de fiscus de aanval ook in op de btw-aftrek.

Bedrijven die hun werknemers meer opleidingsuren toekennen dan reglementair is vereist, genieten sinds 1 januari 2021 van een vrijstelling van doorstorting van bedrijfsvoorheffing. Als de werknemer gedurende een ononderbroken periode van 30 kalenderdagen minstens 10 dagen opleiding volgt op kosten van de werkgever, dan moet de werkgever een bedrag gelijk aan 11,75% van de bezoldiging van de betrokken werknemer niet doorstorten aan de Schatkist.

De heer X koopt een woning van vennootschap A. Zijn vader was aandeelhouder van A. Volgens de fiscus is de woning verkocht voor een prijs onder de werkelijke waarde. Daarom wil de fiscus het voordeel in hoofde van X belasten als een divers inkomen. De rechtbank van Brussel fluit de fiscus terug.