Vennootschap en aandeelhouder samen eigenaar… Geen goed idee

Wie samen met een andere persoon eigenaar is van een onroerend goed kan een einde maken aan die mede-eigendom door uit onverdeeldheid te treden. Het verdeelrecht bedraagt, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed, 2,5% in Vlaanderen of 1% in de beide andere gewesten. Bent u echter mede-eigenaar, samen met uw eigen vennootschap, dan betaalt u een verkooprecht van 12% of 12,5%. Waarom is dat?

‘Historische’ vennoten

U hebt een NV (een kapitaalvennootschap) en stel dat die NV een gebouw heeft. Als de NV vereffend wordt en u het gebouw toebedeeld krijgt, is er een verkooprecht verschuldigd. Ook als u het gebouw dat u zelf inbracht, bij de vereffening terug krijgt. Dat verkooprecht bedraagt 12% in Vlaanderen en 12,5% in de twee andere gewesten.

Bent u vennoot in een BV (een personenvennootschap) en krijgt u bij de vereffening het onroerend goed, dan zijn er twee mogelijkheden:

Als u géén vennoot was op het ogenblik dat de BV de eigendom verwierf, betaalt u een verkooprecht.

Als u wél al vennoot was op het ogenblik dat de BV (of vroeger, BVBA) het gebouw kocht, of als u het gebouw zelf heeft ingebracht, dan bent u een ‘historische’ vennoot en komt u terecht in de wachtregeling.

De wachtregeling betekent dat u bij de vereffening enkel een vast recht moet betalen. De fiscus wacht dan op wat er daarna zal gebeuren:

Als u het gebouw verwerft met andere vennoten die allemaal historische vennoten zijn, dan kan u uit onverdeeldheid treden en is er enkel een verdeelrecht verschuldigd.

Als het gebouw echter terecht komt bij iemand die géén historische vennoot is, dan is het verkooprecht verschuldigd.

Achterdeurtje is doodlopend spoor

In een NV ontsnapt u dus niet aan het verkooprecht tenzij, … misschien …
Een tiental jaar geleden ontstond de trend om als aandeelhouder samen met de vennootschap een onroerend goed aan te kopen. U koopt bijvoorbeeld 10% van het geheel – waarop u dan het verkooprecht moet betalen – en uw vennootschap koopt de overige 90% – waarop ook het verkooprecht verschuldigd is, maar dat bedrag is aftrekbaar als beroepskost. 

Na vele jaren, bijvoorbeeld als u de vennootschap wilt stopzetten, treedt u uit onverdeeldheid en neemt u het deel van de vennootschap over. Volstaat dan een verdeelrecht op die transactie?

‘Neen’, zegt de fiscus. Want de regeling rond de vennoten die een onroerend goed verkrijgen uit hun eigen vennootschap is een bijzondere regeling, bedoeld als antimisbruikbepaling. En die antimisbruikbepaling heeft voorrang op de algemene regeling inzake verdeelrecht. Met de term ‘fiscus’ hebben we het hier zowel over de federale fiscus (die nog gedeeltelijk bevoegd is voor de registratierechten), als over Vlabel, dat bevoegd is voor de Vlaamse registratierechten.

Van eerste aanleg, via Cassatie naar het Grondwettelijk Hof

Er is al heel wat inkt gevloeid over deze interpretatie. Heel wat belastingplichtigen trokken naar de bevoegde rechtbanken en hoven, om ten slotte bij het Hof van Cassatie terecht te komen. Eén van de argumenten die daar werden aangehaald was de schending van het gelijkheidsbeginsel. Dat is echter niet de bevoegdheid van het Hof van Cassatie, wel die van het Grondwettelijk Hof. Het gelijkheidsbeginsel lijkt in die zin geschonden te zijn dat de vennoot die in onverdeeldheid is met zijn eigen vennootschap, een verkooprecht moet betalen. Terwijl er van iemand anders, die geen vennoot is en die in onverdeeldheid is met diezelfde vennootschap, enkel een verdeelrecht wordt gevorderd.

Het Grondwettelijk Hof meent echter dat dit onderscheid verantwoord is, omdat de regel dat er een verkooprecht verschuldigd is als de vennoot een onroerend goed uit de eigen vennootschap haalt, een anti-misbruikbepaling is, die effectief voorrang heeft op het verdeelrecht. Terecht stelt men zich de vraag wélk misbruik hier bestreden wordt. Bij aankoop van het onroerend goed werden de rechten immers betaald, deels door de vennootschap, deels door de vennoot. Maar de beslissing van het Grondwettelijk Hof maakt wel een einde aan de discussies. Mede-eigendom tussen de vennootschap en één van haar vennoten wordt dus best vermeden.

Nieuws

Weldra is het zover: de jaarlijkse nationale invuloefening. Hoewel veel posten al vooraf ingevuld zijn, blijft het toch een moeilijke opdracht. Fiscale regelingen worden afgeschaft, maar blijven doorlopen voor het verleden; er komen nieuwigheden bij en dat alles maakt de aangifte elk jaar ingewikkelder. Waar moet u dit jaar op letten?

Salariswagens kennen een bijzonder belastingstelsel op het vlak van btw. Een bijzonder ingewikkeld stelsel bovendien. Toen Covid-19 onze manier van werken overhoop haalde, kende de fiscus toleranties toe. Die worden in 2022 teruggedraaid, maar om dat mogelijk te maken, is een nieuwe tolerantie nodig.

Wie samen met een andere persoon eigenaar is van een onroerend goed kan een einde maken aan die mede-eigendom door uit onverdeeldheid te treden. Het verdeeldrecht bedraagt, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed, 2,5% in Vlaanderen of 1% in de beide andere gewesten. Bent u echter mede-eigenaar, samen met uw eigen vennootschap, dan betaalt u een verkooprecht van 12% of 12,5%. Waarom is dat?