Mede-eigendom: aangepaste regeling over afbraak en heropbouw

Na een wetswijziging in 2018 kon een meerderheid van 4/5de van de mede-eigenaars beslissen dat het appartement afgebroken zou worden en vervolgens weer opgebouwd. Dat kon enkel in welbepaalde situaties. In andere gevallen is er voor een dergelijke beslissing unanimiteit nodig. Maar op 20 februari 2020 vernietigde het Grondwettelijk Hof deze wettelijke bepaling. De wetgever heeft nu al een antwoord klaar.

De wet en het Grondwettelijk Hof

De wet voorzag dat een 4/5de meerderheid voortaan zou volstaan voor afbraak en heropbouw van het gebouw op voorwaarde dat de afbraak nodig is voor de hygiëne of voor de veiligheid of in geval van disproportionele renovatiekosten aan het gebouw. Wie niet akkoord gaat, heeft wel de mogelijkheid om afstand te doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars als de waarde van de kavel lager is dan het aandeel dat hij/zij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken.

Een projectontwikkelaar was van mening dat door deze wet een mede-eigenaar zijn beschikkingsrecht over zijn privatieve kavel niet meer in handen heeft. Zelfs als je niet akkoord bent, kan het zijn dat het gebouw waarvan je mede-eigenaar bent, afgebroken en heropgebouwd zal worden.

Het Grondwettelijk Hof (arrest nr. 30/2020) vernietigde de wet niet omdat de wet geen rekening zou houden met het belang van de mede-eigenaar die niet akkoord is. Maar het Hof struikelde over het gebrek aan bijkomende waarborgen. Het Hof stelt:

Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, ... en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.

Burgerlijk wetboek aangepast

In een wet van 31 juli 2020 past de wetgever het burgerlijk wetboek aan, aan de wensen van het Hof.

In eerste instantie wordt de mogelijkheid om met een 4/5de meerderheid te beslissen dat een gebouw moet afgebroken worden en wederopgebouwd, opnieuw opgenomen. Dat kan (nog steeds) enkel om redenen van hygiëne, of veiligheid, of als de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen, buitensporig zou zijn. Noteer terloops dat de vereniging ook met éénparigheid kan beslissen tot afbraak en wederopbouw, zelfs zonder dat de bovenvermelde redenen aanwezig zijn.

Maar er wordt nu toegevoegd dat als de algemene vergadering de beslissing niet met eenparigheid van stemmen heeft genomen, de vereniging van mede-eigenaars zich binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden, tot de vrederechter moet wenden. Het initiatief ligt dus voortaan bij de vereniging. Zij moet een vordering inleiden tegen alle mede-eigenaars die, met stemrecht in de algemene vergadering, de beslissing niet hebben goedgekeurd.
Nadeel van deze verplichting is dat in afwachting van de beslissing van de vrederechter, de uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering wordt opgeschort. Dit tijdsverlies kan snel enkele maanden bedragen.

Verder geldt zoals voorheen als de algemene vergadering met een meerderheid van 4/5de beslist tot afbraak en heropbouw van het gebouw, een mede-eigenaar tegen vergoeding afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars, als de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij zou moeten betalen in de totale kosten van de werken.
De wet verduidelijkt nu als er geen overeenstemming bereikt wordt over de vergoeding, de rechter de vergoeding moet vaststellen op basis van de actuele marktwaarde van de betrokken kavel, zonder rekening te houden met de beslissing van de algemene vergadering.

Ten slotte wordt nog bepaald dat alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en honoraria die verbonden zijn aan de vordering van de vereniging van mede-eigenaars tegen alle mede-eigenaars die, met stemrecht in de algemene vergadering, de beslissing niet hebben goedgekeurd, ten laste zijn van de vereniging.

Het doorbreken van de unanimiteitsregel blijft behouden en dat is wellicht een goede zaak. Eén of enkele mede-eigenaars kunnen niet beletten dat het gebouw om redenen van veiligheid of hygiëne of andere wettelijke verplichtingen zou worden afgebroken en weer opgebouwd. Maar omwille van de impact van de inbreuk op het eigendomsrecht is het belangrijk dat de nodige waarborgen worden ingebouwd. Het valt nu nog te bezien of de bescherming van deze eigenaars niet nodeloos veel tijdsverlies veroorzaakt.

Nieuws

Weldra is het zover: de jaarlijkse nationale invuloefening. Hoewel veel posten al vooraf ingevuld zijn, blijft het toch een moeilijke opdracht. Fiscale regelingen worden afgeschaft, maar blijven doorlopen voor het verleden; er komen nieuwigheden bij en dat alles maakt de aangifte elk jaar ingewikkelder. Waar moet u dit jaar op letten?

Salariswagens kennen een bijzonder belastingstelsel op het vlak van btw. Een bijzonder ingewikkeld stelsel bovendien. Toen Covid-19 onze manier van werken overhoop haalde, kende de fiscus toleranties toe. Die worden in 2022 teruggedraaid, maar om dat mogelijk te maken, is een nieuwe tolerantie nodig.

Wie samen met een andere persoon eigenaar is van een onroerend goed kan een einde maken aan die mede-eigendom door uit onverdeeldheid te treden. Het verdeeldrecht bedraagt, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed, 2,5% in Vlaanderen of 1% in de beide andere gewesten. Bent u echter mede-eigenaar, samen met uw eigen vennootschap, dan betaalt u een verkooprecht van 12% of 12,5%. Waarom is dat?